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    2021年全國重點70城工程市場年報

    來源: 優采大數據2022-01-12 分享到:

    [摘要]根據優采大數據云平臺的監測數據,2021年全國重點70城新增土地建面125857.46萬㎡,同比上升1.50%;項目開工建面30927.90萬㎡,同比下降35.33%;開工拿地建面比為24.57%,同比減少13.99個百分點。

      2021年,房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變,全年規模仍保持較高水平。但基于市場需求透支、政策用力過猛和企業過度追求規模等內外因素疊加,城市市場成交和房企銷售遇冷,部分企業債務違約頻發,各項行業指標表現“前高后低”。9月底以來,中央及各部委連續釋放維穩信號,信貸環境邊際改善,房企融資環境逐步轉好,但信貸環境邊際改善傳導至市場端仍需過程,按揭放款和開發貸等資金到位尚需時間。

      展望2022年,房地產業依舊是全社會支柱產業之一,保障其良性發展下政策、融資、信貸等將邊際改善,但購買力透支效應短期難以改善。預期銷售和投資將負增長,馬太效應下城市中強一二線、房企央國企和優質民企將成為市場銷售、投資主流。新開工難有改善、竣工高峰過后預期施工面積將進一步收縮;核心土地仍是房企競爭標的,土地購置面積預期降幅將收窄但仍維持負增長。未來,“房住不炒,穩字當頭”的主基調仍將延續。

    一、2021拿地開工情況

      根據優采大數據云平臺的監測數據,2021年全國重點70城新增土地建面125857.46萬㎡,同比上升1.50%;項目開工建面30927.90萬㎡,同比下降35.33%;開工拿地建面比為24.57%,同比減少13.99個百分點。說明房企拿地增速有所放緩,開工動力相應減弱。

    1.重點70城分布

      在全國重點70城房企新增土地建面方面,2021年新增土地建面TOP10城市合計拿地41370.36萬㎡,同比下降4.34%;其中TOP10城市全部都是一二線城市,排在前三位的城市分別是重慶6690.89萬㎡、5369.41萬㎡和4454.82萬㎡。說明房企爭奪土地資源的主戰場是經濟發展基礎好、人口需求充足的一二線線重點城市。

      在全國重點70城房企項目開工建面方面,2021年項目開工建面TOP10城市合計開工14135.75萬㎡,同比減少68.53%;其中TOP10城市9個是二線城市,排在前三位的城市分別是重慶2134.77萬㎡、廣州1825.74萬㎡和長春1726.57萬㎡。說明房企開工動力較強的區域也是經濟發展基礎好、人口需求充足的二線重點城市。

      從全國重點70城拿地開工建面城市分布來看,一線城市拿地開工建面分別為9989.75萬㎡、3253.6萬㎡,對應占比為7.99%、10.55%;二線城市拿地開工建面分別為84261.27萬㎡、22888.37萬㎡,對應占比為67.39%、74.19%;三四線城市拿地開工建面分別為30785.36萬㎡、4708.44萬㎡,對應占比為24.62%、15.26%。這意味著,二線城市拿地開工建面占總建面均超六成,說明房企聚焦拿地的二線重點城市相應也是開工動力較強的區域。

    2.百強房企集中度

      在重點70城百強房企新增土地建面方面,2021年新增土地建面前10房企合計9101.05萬㎡,同比下降55.80%;其中前10房企有7家是TOP1-10梯隊房企,排在前三位的房企分別是保利發展1428.2萬㎡、萬科地產1246.57萬㎡和碧桂園1017.44萬㎡。說明土地資源在頭部房企的集中度不斷提升。

      在重點70城百強房企項目開工建面方面,2021年項目開工建面前10房企合計開工7241.97萬㎡,同比減少30.92%;其中前10房企有6家是TOP1-10梯隊房企,排在前三位的房企分別是萬科地產1842.95萬㎡、碧桂園971.53萬㎡和保利發展965.55萬㎡。說明資金流充裕的頭部房企開工動力較強。

      從重點70城百強房企拿地開工建面集中度來看,TOP1-10梯隊房企拿地開工建面分別為7611.88萬㎡、6797.91萬㎡,對應占比為39.46%、40.56%;TOP11-30梯隊房企拿地開工建面分別為4702.75萬㎡、4931.13萬㎡,對應占比為24.38%、29.43%;TOP31-100房企拿地開工建面分別為6974.24萬㎡、5029.21萬㎡,對應占比為36.16%、30.01%。這意味著,TOP1-30梯隊房企拿地開工建面占總建面均超六成,說明土地資源正逐步向頭部房企傾斜,且開工動力較強。

    二、2021招中標情況

      根據優采云平臺監測的開發商招中標數據,2021年重點70城房企發布招標總計11879條,相較2020年減少737條;均涉及10個行業。中標總計24800條,相較2020年增加3971條;涉及中標供應商企業有1704家。其中,百強房企發布招標有764條,在招標總量占比6.43%,集中度略有提升。

    1.招中標涉及行業

      2021年重點70城房企發布的11879條招標中,主要涵蓋了土建類、精裝修類、建筑部品類、咨詢服務類、市政園林類、機電類、設計類、勘察監測類、游樂設施、招商運營共10個大類。其中,招標數量排在前三位的分別是土建類4700條、精裝修類1660條和建筑部品類1276條。土建類招標主要以總承包工程、樁基工程及消防工程為主;精裝修類的招標集中在裝修總包、活動家具、廚房電器等;建筑部品類有PC磚、玻璃、單元門、防火窗、防水涂料、管件管材等行業。

      2021年重點70城房企發布的24800條中標中,主要涵蓋了土建類、精裝修、建筑部品、市政園林類、機電類、設計類、資訊服務類、勘察檢測類、游樂設施共9個大類。其中,中標數量排在前三位的分別是土建類10185條、精裝修4519條和建筑部品類3955條。土建類招標主要以總承包工程、樁基工程及消防工程為主;精裝修類的招標集中在裝修總包、活動家具、廚房電器等;建筑部品類有PC磚、玻璃、單元門、防火窗、防水涂料、管件管材等行業。

    2.招中標城市分布

      在全國重點70城房企熱門招標方面,2021年熱門招標TOP10城市合計發布6628條,相較2020年增加112條,同比增加1.69%;其中TOP10城市有6席是二線城市,排在前三位的城市分別是北京1266條、深圳979條和廣州867條。說明房企發布招標較多的區域是重點一、二線城市。

      在全國重點70城房企中標方面,2021年中標項目TOP10城市合計發布9115條,相較2020年增加115條,同比增加1.28%;其中TOP10城市有7席是二線城市,排在前三位的城市分別是成都1230個、杭州1052個和武漢944個。說明房企中標項目較多的區域也是重點一、二線城市。

      從全國重點70城招中標數量城市分布來看,一線城市招中標數量分別為3643條、6578條,對應占比為30.67%、22.84%;二線城市招中標數量分別為7368條、19656條,對應占比為62.03%、68.25%;三四線城市招中標數量分別為868條、2566條,對應占比為7.31%、8.91%。這意味著,二線城市招中標數量占總招中標數量均超六成,說明房企聚焦發布招標的一、二線重點城市相應也是中標項目較多的區域。

    3.百強房企招中標

      在重點70城百強房企熱門招標方面,2021年熱門招標前10房企合計發布5552條,相較2021年增加1563條,同比增加39.18%;其中前10房企有8家是TOP1-30梯隊房企,排在前三位的房企分別是華潤置地1409條、招商蛇口1003條和金地集團671條。說明熱門招標數量在頭部房企的集中度不斷提升。

      在重點70城百強房企中標項目方面,2021年中標前10房企合計發布19412條,相較2020年增加7331條,同比增加60.68%;其中前10房企有9家是TOP1-30梯隊房企,排在前三位的房企分別是新城控股9335條、中南置地3756條和招商蛇口1802條。說明除頭部房企之外,有更多梯隊的房企在推進全裝修項目建設。

      從重點70城百強房企招中標數量集中度來看,TOP1-10梯隊房企招中標數量分別為1875、339,對應占比為22.66%、1.70%;TOP11-30梯隊房企招中標數量分別為4224、17866,對應占比為51.06%、89.70%;TOP31-100房企招中標數量分別為2174、1713,對應占比為26.28%、8.60%。說明頭部房企發布招標數量的集中度不斷提升,同時有更多梯隊的房企在推進全裝修項目建設。

    三、2021全裝修市場


      根據優采大數據云平臺的監測數據,2021年全國重點70城新開盤建筑面積156547.08萬㎡,全裝修建筑面積75893.7萬㎡,同比增加113.79%;全裝修建面比例為48.48%,同比增加14.60個百分點。全裝修建筑面積和戶數的規模增速相當可觀。

    1.重點70城分布

      2021年全國重點70城全裝修項目規劃建面為75893.7萬㎡,預證建面24320.6萬㎡,占比32.05%;全裝修規劃戶數為485.15萬套,預證戶數150.39萬套,占比30.99%。其中,二線城市全裝修預證建面為20550.75萬㎡,占全裝修預證總建面84.50%;全裝修預證戶數為939.22萬套,占全裝修預證總戶數96.12%。說明超八成已拿證的全裝修項目集中在重點二線城市。

      在全國重點70城全裝修建面規模方面,2021年全裝修建面TOP10城市合計為48529.17萬㎡,同比增加127.79%;其中TOP10城市有9席是二線城市,排在前三位的城市分別是佛山6652.59萬㎡、武漢5916.06萬㎡和廣州5896.08萬㎡。

      對比全裝修建面在各分級城市的分布來看,二線城市全裝修建面為63320.85萬㎡,以83.43%占比居首位;一線城市全裝修建面為12154.97萬㎡,占比為16.02%次之;三四線城市全裝修建面417.89萬㎡,占比僅為0.55%最少。說明全裝修項目的市場份額目前高度集中在重點二線城市。

    2.百強房企集中度

      2021年重點70城百強房企全裝修項目規劃建面為51441.35萬㎡,預證建面14045.79萬㎡,占比18.51%;全裝修規劃戶數為325.1萬套,預證戶數274.74萬套,占比56.63%。其中,TOP1-30梯隊房企全裝修預證建面為9264.9萬㎡,占全裝修預證總建面65.96%;全裝修預證戶數為232.26萬套,占全裝修預證總戶數84.54%。說明超6成已拿證的全裝修項目集中在百強頭部房企。

      在重點70城百強房企全裝修建面方面,2021年全裝修建面前10房企合計為26552.4 萬㎡,同比增加95.24%;其中前10房企有8家是TOP1-10梯隊房企,排在前三位的房企分別是萬科地產4957.46萬㎡、碧桂園4265.16萬㎡和融創中國3593.62萬㎡。

      對比全裝修建面百強房企集中度來看,TOP1-10梯隊房企全裝修建面為24926.74萬㎡,占比48.46%;TOP11-30梯隊房企全裝修建面為12896.85萬㎡,占比25.07%;TOP31-100房企全裝修建面為13617.76萬㎡,占比26.47%。這意味著,73.53%的全裝修建面集中在TOP1-30梯隊房企,說明推動全裝修項目發展的主力軍仍是頭部房企。

      綜上,2021年,在房企土地投資熱度下降,強化現金流管理的影響下,工程市場表現出來的拿地開工放緩已是不爭的事實,而全裝修市場的發展給產業鏈上下游企業創造了新的機遇。預計2022年,在房地產市場逐步回歸冷靜的過程中,政策有望繼續保持穩定。當外部因素干預趨于平穩,內在行業周期規律對工程市場的影響將更明顯。

    1.時間:2021年1月1日-2021年12月31日

    2.項目:已有公開銷售項目,其中全裝修項目為已有公開銷售項目中裝修狀態為全裝修的項目

    3.新增土地建面:僅含招拍掛方式

    4.項目開工建面:包括普通住宅、公寓、別墅。其他業態未計入在內

    5.百強房企:“2021年中國房地產開發企業500強”的TOP100

    6.區域:全國重點70城

    ① 一線城市:北京、上海、廣州、深圳(4個)

    ② 二線城市:重慶、鄭州、徐州、昆明、武漢、南通、西安、成都、青島、常州、天津、南昌、杭州、溫州、寧波、佛山、濟南、南寧、長沙、合肥、南京、長春、金華、無錫、蘇州、大連、沈陽、珠海、中山、東莞、嘉興、福州、廈門、???、煙臺(35個)

    ③ 三四線城市:肇慶、鎮江、湖州、慈溪、蕪湖、臺州、太倉、常熟、常德、泰州、洛陽、蚌埠、包頭、保定、滄州、桂林、呼和浩特、吉林、昆山、廊坊、連云港、阜陽、許昌、漳州、新鄉、唐山、石家莊、株洲、揚州、上饒、贛州(31個)

    文|優采大數據研究院

    研究專員劉少虎、和夢玲



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